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房地产上市企业总资产增速超两成

在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下,房地产销售及销售均价增速均放缓。但房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇,延续“增收又增利”态势,全国商品房成交规模再创新高。不过,值得关注的是,房企在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。

中国指数研究院发布的“2019中国房地产上市公司TOP10研究报告”(研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司)显示,2018年,房地产上市公司总资产规模保持快速增长,但同比增速略有放缓。2018年,沪深及大陆在港上市房地产公司总资产继续保持高速增长,均值同比增长24.82%至1333.98亿元。其中,沪深上市房地产公司总资产均值达到979.79亿元,同比增长23.41%,较2017年下降6.28个百分点;以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元,同比增长25.95%,较2017年降低7.79个百分点。

具体来看,2018年房地产上市公司总资产的增长主要由以下几个因素推动:存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分,是推助总资产增长的主要动力。在市场面临不确定性的情况下,上市房地产公司通过放缓拿地节奏、加大项目去化力度、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度,助力企业规模增长。存货均值分别同比增长21.23%、30.26%,货币资金分别增长26.43%、26.67%,权益性投资分别增长45.78%47.77%,投资性房地产分别增长35.85%、18.41%。

随着规模效应不断显现,行业集中度进一步提升,阵营出现明显断层。具体来看,14家3000亿以上房地产上市企业总资产占全部样本的51.60%,增长率均值为29.12%,较上年下降15.73个百分点,更加追求稳健高质量;部分中型企业继续发力加速做大规模,加速优质资源向企业聚集,1000-3000亿阵营企业增长率均值为30.05%;总资产规模1000亿以下的小型企业频频出现负增长,部分企业因经营不善、过度拓展公司多元业务等原因以出售股权债权等方式维持公司持续经营,资产规模持续收缩。

在盈利方面,房地产整体增收又增利,盈利能力分化加剧。2018年,房地产上市公司销售业绩稳步提升,带动营业收入、净利润规模平稳增长,盈利能力显著增强。受益于早期低成本拿地项目的结转,2018年房地产上市公司“增收又增利”态势延续,沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为279.49亿元,同比增长25.63%;净利润均值为40.49亿元,同比增长30.49%。

2018年,房地产上市公司保持较高盈利质量,净利润率的提升带动净资产收益率稳步提升,沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为14.35%、17.00%,较去年上升0.55、0.30个百分点,其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深2.65个百分点;净资产收益率均值分别增长了0.24和0.65个百分点,达到11.07%和14.83%。

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