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刚需迎来利好,购房者该买房吗?

如果说2016年底刚提出“房子是用来住的不是用来炒的”这个定位是房地产酝酿一场变化的开端,那么2019年正在让这场变化逐渐成为现实。有时候说巨变可能很多人无感,但是站在历史长河中,你会发现房地产市场化改革20年来,其历史贡献不容小觑,但是也正在告别过去,向未来招手。不妨慢慢道来,看看房地产正发生哪些新变化,而且这些变化也预示着房地产本身的功能在发生逆转,中国楼市走向也迎来新时代。

1、国家重新定调房地产,从“发动机”向“稳定器”变化。

中新社发表文章对房地产的历史及未来进行了重新审视。既肯定了历史上房地产对经济增长的重要地位,也宣告房地产新阶段的开始。中新社文章评论称,伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。而社科院的报告也用数据证明了这一点。

如果从数据上来看,2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。本报告显示,随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大,拐点处的房价收入比为9左右。也就是说,当房价收入比超过9以后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。

这是什么信号呢?从官方表态中不难发现,房地产的地位在改变,不是说房地产要被抛弃,而是其一个阶段的历史使命已经完成。过去靠房地产拉动经济增长,如今既不能也不会这么做。但是在“稳定器”作用下,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。

对于购房者而言,也应该放心踏实了,既要放弃过去房地产高速增长的思维,还要放弃房价会大跌的担忧。

2、4万亿旧改代替棚改,标志着房地产大拆大建结束。

这两年,三四线城市房价上涨尤其与棚改货币化分不开,但是随着棚改减退或淡出,三四线城市大涨时代也没有了支撑,这也意味着全国楼市将进入稳定通道。很多人担心,是不是棚改货币化结束了,房地产就会大大萎缩从而影响经济发展呢?

不用多虑,早就有安排。棚改渐退,旧改又来了,而这个旧改不完全等于过去的旧改和棚改,不再大拆大建,更重要在于修补和翻新,比如对配套设施对外立面等进行整改,这就不会造成传统的房地产继续唱主角了。我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

旧改这招棋布局就非常划算,既可以保证经济增长,也能改善民生,还不用再过多依赖房地产。所以,传统的房地产将告终结。

3、“稳房价”之后,北京深圳等大城市开始出手“稳房租”。

近日,北京、深圳两大一线城市同时针对租房市场出手。北京规定,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。深圳更是大刀阔斧的改革,不仅将建立租房网签制度,而且推出租房指导价格制度,且以租房缴税作为管理制约。这是国内首个推出“稳房租”政策的城市,具有明确的政策信号意义。

“稳房价”可以说已经取得一定成绩,尤其是在一二线大城市,租金的稳定比房价还更重要。因为如果觉得房价高,还可以选择租房,如果房租都高到租不起,还怎么解决住房问题呢?所以,这或许是很多人特别是年轻人最后的生存底线。不仅影响消费,还影响一个城市的活力。这也是这些年国家对租赁市场倾斜力度的最好力证。

4、房子严重过剩,楼市再无刚需。

房子真的不够住吗?可为什么又有那么多空着呢?似乎总量上并不缺,人均好像也够住,只是分配不均问题导致有人房子很多,还有人一套都没有。这也就对未来该如何分配现有的存量房提出了挑战。

潘石屹表示,20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,我国人均住房面积已达到37平米,“到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。从5.7平米增加到37平米,这个年代已经过去了。房子非常多,中国的住房已经严重过剩。”

只要有炒房者存在,即使供应再多的土地和房子,也能被消化掉,因为炒房者炒的不是房子,炒的是钱。潘石屹“刚需房地产结束”该如何理解?实际上,或许房地产真正的迎来了大的变革,倒不是说不需要你去买房了,而是没有必要被忽悠。试想想,该买房的能买房的基本上也都买了,很多没钱买的可能短时间内也买不上。真正的刚需已经被挤出市场,从房贷利率提高也能看出如今的刚需不再是当年的刚需。

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