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一手房屋买卖法律风险 

一手房买卖流程较二手房简便,但“一房二卖”、“定金退还”及“学区房”等问题也时常发生。买房从来不是简单的事,交易的某些环节往往暗坑深藏。但大多数购房风险是可以避免的,笔者结合自身办理过的房屋买卖案件,为各位提出购买一手房避坑建议。

一、签订合同前应当注意的事项

1.核实开发商的开发资质

开发商开发建设房地产要具有“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。

律师建议:

根据开发商的预售许可证编号访问房管局门户网站或者亲自去房管局询问,查看开发商的预售内容是否与相关部门的公告登记相一致。

尤其需要注意《商品房销售许可证》记载的预售范围,上面会列明该项目可销售楼栋,购房者一定要确认所买楼栋是否在预售范围内。

实地考察,看建设工地是否已动工一段时间。

2.谨防“定金”陷阱

定金的作用是为买卖双方订立房屋买卖合同提供担保,在尚未签订房屋买卖合同前由买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。一般在商品房预售合同中约定定金条款,买方拒绝订立房屋买卖合同的,无权要求返还定金;卖方拒绝订立房屋买卖合同的,应当双倍返还定金;该种规则被称为“定金罚则”。

“定金”的具体数额可由买卖双方约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。

律师建议:

(一)购房者支付大额定金前一定要三思而后行。因为一旦预先支付定金,就非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方牵着鼻子走的尴尬境地。

(二)一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则卖方有责任如数退还定金。

(三)不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“定金罚则”的法律规定。

(四)最好在预售合同中应约定:如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照定金罚则的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

3.开发商的夸大宣传

开发商往往通过做广告、印制售楼书等宣传材料来宣传自己楼盘的优势,通常这些宣传资料中或多或少的存在夸大的情况。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,一般不视为合同内容。但对于广告中的有关房屋及其相关设施的说明和允诺具体确定,并对订立房屋买卖合同及房屋价格有重大影响的,那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。

律师建议:

(一)仔细核对规划图,上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息,购房者可以一一查证。

(二)将售楼书及其他广告宣传的内容增加至补充协议。

(三)一旦发现受到虚假售楼书或广告的欺骗和误导,及时向房地产及工商行政管理部门举报、申请予以查处,并可以同时诉请人民法院要求卖方赔偿损失或解除合同。

4.购买“学区房”应当注意的事项

“学区房”是指位于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。有的所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”。有的“学区房”落户时间不符合入读学校的要求。有些购房者购买了学区房,却无法将户口迁入。

律师建议:

(一)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”,最好实地考察一番,亲自咨询将要入读的学校最靠谱。家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。

(二)将卖方对“学区房”的承诺纳入房屋买卖合同内容,并约定好违约责任。卖方不同意纳入合同内容的,也要做好相关证据的保存工作。以便发生纠纷的时候,有据可依。

二、签订合同时应当注意的事项

5.认真查看合同内容

房屋买卖合同虽大同小异,但失之毫厘差之千里。再加上一些合同附件,不少购房者阅读起来会很吃力,然后就草率签字。

律师建议:

虽说购房者可能没时间、精力面面俱到的研读合同,但一定要仔细研究合同补充协议的条款,不懂的话可以请教熟悉房产知识的人或律师把关,对模糊不清的条款,务必要在明确其具体含意后再决定签署。并且,要把关键性问题研究透彻,比如说,付款期限及方式;税费的承担;违约责任等等。

三、签订合同后应当注意的事项

6.督促开发商及时办理合同网签和备案

网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签相当于在房地产管理部门将房屋买卖合同备案并在互联网上公示。已网签过的房屋,无法进行第二次网签。

购房合同备案是指购房者和开发商签订购房合同后,开发商会将购房合同集中在房地产交易中心登记备案,是具有法律效力的一种方式。经房地产管理部门审核,会返回一个备案号,此备案号是唯一的,在网上输入备案号可查询房屋的相关信息。备案是在签约之日起30日内持有商品房预售合同,向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

一般来说,网签在前,备案在后,备案以网签为前提,只有备案后房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。

7.“面积陷阱”

购房者要和出卖方确定房屋建筑面积以及套内建筑面积,并将其约定在合同内容。尤其需要注意公用房屋分摊建筑面积的比例是多少。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二) 面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

律师提示:

若合同正文或补充协议对交付房屋面积与约定不符有明确约定的,购房者要注意查看开发商是否减轻其责任或作出对购房者不利的约定。

8、严守收房流程

正常收房流程为:(一)开发商收房通知单;(二)约定收房;(三)验房;(四)填写房屋验收单、缴费;(五)办理入住手续。

购房者一定要向出卖方索要“二书”,“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

有些开发商交房时,要求先办完所有手续再验房,不符合国家政策。

一旦购房者在房屋验收单签字并付款,就意味着房屋已经交付;若发现房屋质量有问题,一般也只能由物业维修,购房者处于非常被动的地位,难以追究开发商的违约责任。

律师建议:

(一)仔细阅读《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》,认真看清房屋质量标准、保修期、保修范围等内容,委托验房师验收房屋,发现房屋质量问题,及时与出卖方沟通,并追究其违约责任。若收房后发生纠纷,《住房质量保证书》是十分重要的证据。

(二)收房时的隐患往往是签订合同时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同,以避免收房时产生纠纷。另外,对于已经产生的收房纠纷,建议购房者与房地产专业律师商讨,根据自己的实际情况,研究相应的对策,以最大限度的维护您的合法权益。

9.未及时办理房产证的解决办法

首先要确定是什么原因造成房产证办不下来,即谁造成房产证无法及时办理。是开发商的原因还是购房者自身原因或者其他原因导致?

比如以下原因属于开发商的原因:(一)开发商未经许可立项建设楼盘的;(二)开发商在未经取得用地规划许可擅自开发楼盘的;(三)开发商未获得房屋销售(预售)许可证明的情况下进行房屋买卖的;(四 )开发商所利用的土地属于集体所有的开发项目的无法正常进行产权办理;(五)开发商在进行房屋税费缴纳过程中,税费欠款或者未缴清的;(六)开发楼盘所占用土地未解除抵押的。

律师建议:

(一)在合同中约定办理房屋产权证的期限,以及逾期办理承担的违约责任等。

(二)若属于开发商原因导致未能及时办理房屋产权证,有合同约定的,按合同约定处理;若没有合同约定,则按法律法规承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

房屋买卖对家庭和个人来说都是非常重大的事情,交易环节无论多谨慎都不为过。在商品房预售许可制度下,购房者在看到房子前已经支付了首付和贷款,面临着一定的风险,因此需要我们擦亮眼睛,补充知识,扫清盲点。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。如有疑问,可与笔者多多交流。

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